[유신애 부동산 스토리] 주택을 구입할 때 필요한 비용과 절차

집을 사는 것이 렌트와 다른 점은 투자입니다. 

월 렌트비는 그냥 없어지는 돈이지만 집 소유주의 모기지 이자는 연방 및 주정부 세금보고시 공제를 받습니다. 또한 집소유주가 내는 property tax 도 세금에서 공제됩니다. 가장 중요한것은 장기적으로 보면 결국 집값은 상승 한다는 것입니다. 이것을 appreciation 이라고 합니다.

이 같은 혜택을 보기위해 주택구입을 구입하려면 무엇이 필요할까요? 

일반적으로 다음의 세 가지 비용이 필요합니다. 

1. Earnest money 

이 비용은 구매계약서를 제출할 때에 내는 예치금입니다. 보통 구매가격의 1~3%가 되며 이것은 나중에 총구매가격에 포함됩니다. 

2. Down payment 

이것은 총구매가격에서 융자금액을 뺀 나머지 금액이며 escrow close할 때 필요합니다. 이 금액이 주택구입에서 가장 큰 몫을 차지하게 되지만 FHA 융자같이 3.5% down 만 낼 수 있을 경우에는 적은 down payment만으로도 주택을 구입할 수 있습니다.  

3. Closing cost 

서류수속 비용과 융자회사에 내는 비용이며 구매가격에 대략 3%~4%가 됩니다. 융자를 신청할 때 융자회사에서 closing cost estimate를 알려 줍니다. 융자회사를 선정할 때는 은행, 일반 모기지 회사를 통해서 융자를 얻을 수 있습니다. 융자회사마다 서로 다른 이자율, 융자비용을 요구하기 때문에 자신에게 유리한 융자상품이 있는 융자기관을 찾아야 합니다. 대부분의 융자회사는 융자승인을 받는데 3~6주를 요합니다. 일간 신문의 부동산 페이지나 인터넷 사이트에 들어가면 각 융자기관의 이자율을 알아 볼 수도 있습니다. FHA-approved lender 를 찾아 볼 수도 있는데 FHA에서는 융자를 직접해주지 않는다는 것은 꼭 알아두어야 합니다. 

Mortgage payment 이외에 다른 비용은 무엇이 있는지 알아 보겠습니다.  

집을 소유하면 우선 당연히 utility 는 내야합니다. 부동산 부로커는 대략적인 utility 금액을 전 주인을 통해서 알 수 있을 것입니다. 재산세는 꼭 내야하고 (이 금액은 세금공제가 됩니다),  HOA나 condo association 비용도 있습니다. 또한 Mortgage payment에는 대부분의 경우에 4가지 항목이 포함됩니다. 원금,   이자, 주택보험 (fire, smoke, theft, 그외에 융자회사가 요구하는 다른 보험비), 4. 재산세 등 입니다. 주택보험과 재산세는 소유주가 따로 낼 수도 있습니다. 융자는 보통 15년과 30년기간의 융자상품이 있으며. 첫 해에는 대부분 이자를 내고 마지막 해에는 대부분 원금을 갚게 됩니다. 30년 할부일 경우, 원금의 반(1/2)을 갚는데 대략 22.5년이 걸립니다. 사고 싶은 집이 있을 경우 얼마에 offer를 내야 하는 지는 부동산 에이전트가 도움을 줄 수도 있지만 다음의 여러가지 사항들을 고려하시면 좋습니다. 

첫째로  같은지역에 비슷한 집들의 가격은 얼마인가. 둘째는 집의 건물상태는 양호한가, 수리비가 많이 필요한가 (offer 를 내기전에 유능한 inspector 로 부터 조언을 받을 것을 권합니다), 셋째는 시장에 얼마나 오래 동안 나와 있었는가,  넷째는 그 집이 얼마나 마음에 드는가 등입니다. 요즘 같이 복수오퍼가 있을 경우는 asking price 보다 더 높은 가격에 offer를 내야하는 경우도 많습니다. 집 가격이 40만 달러 이하인 경우에 흔히 보게 됩니다. Closing 할 때 구입자 본인, 담당 부동산 에이전트, Escrow officer가 Title Company에 모여, Escrow officer는 구입자의 사인이 필요한 모든 서류의 내용을 설명합니다. 이 때 서명하기 전에 서류의 내용을 확인하고 이해가 안되는것은 escrow officer 나 부동산 에이전트에게 질문하여 확인하십시요. down payment를 이 때에 내게 되는데 정확한 금액은 closing에 오기 전에 융자회사로부터 “Good Faith Estimate” 를 꼭 받아보아 검토하고 확인해야 합니다. 마지막으로 유능하고 성실한 부동산 에이전트를 반드시 고용할 것을 권해 드립니다. 부동산 전문인은 처음 집을 찾아 보는 일부터 escrow 끝날 때까지 도와줄 수 있습니다.   복잡한 offer 서류 내용을 자세하게 설명해 줄수 있고, 학군, 동네 주변의 안전도, 교통량 등을 조사해 줄 수 있습니다.  그 이외에도 MLS 에 나와있는 매물을 신속하게 조사함으로 마음에 드는 집을 찾는 시간을 절약할 수 있고, 알맞는 가격으로 offer를 내고  listing agent와의 긴밀한 협상을 통해서 많은 돈을 절약 할 수도 있습니다. closing 서류에 사인할 때도 이해가 안되는 부분에 대해서 친절하게 대답을 해줄 수 있습니다. 또한 커미션은 seller가 모두 부담하므로 구입자가 부동산 에이전트에게 내는 비용은 전혀 없습니다.  

* 제가 쓰는 칼럼 내용들은 케이스마다 다를 수 있습니다. 

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유신애(콜드웰뱅커)  602-615-0222