[유신애 부동산 스토리] 에스크로 오피서의 역할
이번 주는 에스크로 컴퍼니 또는 타이틀 컴퍼니가 하는 일이 무엇인지 말씀드리겠습니다.
에스크로 회사의 업무는 크게 세 가지로 나누어 볼 수 있습니다. 첫 번째는 주택, 빌딩, 상가, 아파트, 땅 매매 등 부동산 에스크로 업무. 두 번째는 주류를 판매하지 않는일반 사업체 및 주류판매 등 사업체 에스크로 업무. 세 번째는 재융자 에스크로 업무로서 은행에서 융자를 받을 때 필요합니다.
에스크로 오피서의 가장 중요한 역할은 부동산이나 사업체의 매매 시 셀러와 바이어의 중립적인 역할(Neutual Party)을 하는 것입니다. 셀러의 경우 매매금액을 안전하게 받는 것이 중요할 것이고, 바이어는 셀러의 모든 부채가 깨끗히 정리되고 소유권(Title)이 확실하게 이전되는 것이 가장 중요할 것입니다. 에스크로 오피서는 제3자(ThirdParty)로서 셀러나 바이어의 누구 편에도 치우치지 않으며, 에스크로 기간 동안에 바이어로부터는 현금과 은행으로부터의 융자금을 받아두고, 셀러의 부채와 세금 포함 모든 빚을 청산하여 에스크로의 종료시 바이어에게는깨끗하고 확실한 소유권(Title)을, 셀러에게는 각종 부채와 빚을 청산하고 남은 현금을 줌으로써 에스크로를 종료하게 됩니다.
여기서 중요한 사항은 에스크로 오피서는 에스크로 진행시 셀러나 바이어 사이에 분쟁이 발생했을 경우 그 분쟁을 해결하기 위하여 어떠한 협상이나 중재역할을 하는 일은 절대로 해서는 안됩니다. 왜냐하면 에스크로 오피서는 중립적인 위치(Neutal Party)에서 제 3자(Third Party)의 역할에 충실해야 하며 에스크로 지침서에 의해서 일을 해야하기 때문입니다. 따라서 셀러나 바이어는 에스크로 기간 중 문제가발생했을 때 양측이 대화로서 해결하는 것이 가장 바람직하며, 그렇치않을 경우, 담당 부동산 중개인, 회계사, 상법 및 부동산 전문 변호사의 도움을 받기를 권합니다.
에스크로에 소요되는 기간은 셀러와 바이어의 매매조건과 상황에 따라서 다릅니다. 은행에서 융자를 받아야 하는 경우는 현금으로 매입하는 경우보다 소요기간이 더 길어질 것이고, 주류사업체가 주류를 판매하지 않는 사업체보다 기간이 더 길 것입니다. 일반적으로 바이어의 신용(Credit)이 양호한 경우, 그리고 셀러의 부채가 매매금액보다 적을 경우, 부동산 에스크로 기간은 약 30일~60일, 주류를 판매하지 않는 일반사업체 에스크로 기간은 약 30일~45일, 주류판매업체는 약 45일~60일로 에스크로 기간을 볼 수 있겠지만, 이것은 어디까지나 예상 소요기간이고, 에스크로의 매매조건과 여러 가지 변수에 따라서 에스크로 소요기간은 유동적으로 볼 수 있습니다. 에스크로를 원활하게 하기 위해서는 다음과 같은 사항을 미리 점검하고 에스크로를 오픈할 것을 권해 드립니다. 바이어가 융자를 받아야 하는 경우에는 미리 은행이나 융자회사를 통하여 본인의 융자 가능 여부를 먼저 알아본 뒤에 에스크로를 오픈하는 것이 바람직합니다. 사업체 매매시에는 매상에 어느 정도 확신을 가진 후에 에스크로를 오픈할 것을 권합니다. 사업체 매매시 바이어는 리스(Lease)조건에 대한 검토를 할 것을 권합니다. 셀러로부터 리스에 대한 서류를 받아서 어떠한 조건으로 셀러가 월세를 내고 있는지 재산세는 어떻게 부담하는지 여러 가지 리스 조건을 꼼꼼하게 검토해야 할 것입니다. 셀러나 바이어는 부동산과 사업체의 소유권을 이전할 때에 에스크로를사용함으로서 당사자들의 자산과 권리를 보호할 수 있으며, 당사자 간에 일어날 수 있는 여러 가지 문제를 해결할 수 있을 것입니다.
아리조나주에서는 에스크로 업무를 에스크로 회사에서 주로 하지만 동부에서는 변호사들이 주로 담당하고 있습니다. 에스크로 회사는 수만달러에서 많게는 수천만 달러의 거액이 오가는 부동산 및 사업체 거래를 다루는 아주 중요한 역할을 하므로 에스크로 회사를 선정 할 때에는 공신력이 있고 중립적 제 3자의 위치에서 정확하게 일을 처리할 수 있는 경험 있는 회사를 선택하는 것이 아주 중요할 것입니다.
* 제가 쓰는 칼럼 내용들은 케이스마다 다를 수 있습니다.
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유신애(콜드웰뱅커) 602-615-0222