[유신애 부동산 스토리] 수요가 공급을 추월한 주택시장 버블은 없을까?

현재 주택마켓에 나와 있는 인벤토리는 최근들어 가장 낮은 수준으로 줄어들었습니다. 신규 주택 공급은 미미하고, 은행 압류 주택 매매는 감소하였으며, 투자용 주택구매는 늘어났기 때문입니다. 

게다가 주택 소유주의 경우 주택가격이 피크를 이루었던 2006년에 비해 여전히 하락한 상태인 만큼 팔기를 주저하고 있으며, 주택 융자 조건이 까다로워지면서 그 만큼 주택을 팔고 새로운 주택으로 이사가기가 어려워진 상태입니다. 반면에 주택수요는 증가하고 있습니다. 

임대가격은 상승하고 이자율은 하락하면서 주택을 구매하려는 사람들은 늘어나고 있습니다. 이처럼 주택시장이 반등하게 된 것은 연방준비위가 모기지 유동화 채권을 매입하면서 이자율이 하락하여 주택감당 여력이 크게 증가했기 때문입니다.

현재의 부족한 인벤토리와 가격상승은 계속되지는 않을 것으로 생각이 됩니다. 이러한 현상은 버블이라기 보다는 이제 가격이 바닥을 치고 올라오는 것이라는 견해가 지배적입니다. 과거에 비해 현재의 주택가격은 소득에 대비해 볼 때 아직 낮은 수준입니다. 이는 주택시장의 회복세가 탄탄한 기반을 갖추고 있다는 것을 의미합니다. 또한 까다로운 융자 조건 역시 주택 버블을 가로 막고 있는 요인 중 하나입니다.

Trulia의 Jed Kolkos는 다음의 3 가지 이유를 들어 또 다른 주택버블은 없을 것이라고 예상했습니다.

1. 인벤토리의 증가 : 현재는 낮은 인벤토리로 인해 가격이 상승되고 있다. 그러나 이처럼 가격이 계속 상승된다면 그동안 망설이던 많은 주택 소유자들이 주택을 시장에 내놓을 것이고, 신규주택 또한 증가할 것이기 때문에 인벤토리를 높이는 결과를 가져올 것이다.

2. 모기지 이자율 상승 : 그동안 낮은 이자율은 같은 월페이먼트로 좀 더 비싼 집을 구매할 수 있게 함으로써, 바이어의 주택구매 능력(Buying Power)를 높여주었다. 하지만 경제가 회복된다면 주택시장의 자체적이거나 연방준비위(Federal Reserve)의 조정으로 이자율은 상승할 것이며, 이는 주택가격에 영향을 미칠 것이다. 

3. 떨어지는 투자자들의 관심 : 이처럼 가격이 계속 상승한다면 그동안 주택가격 상승에 일조한 저렴한 주택을 찾던 투자자들의 관심이 낮아질 것이다.

결과적으로 주택시장은 2년 전에 비하여 전혀 다른 현상을 나타내고 있습니다. 수요가 공급을 추월하고 있다는 것입니다. 따라서 현재는 인베토리 부족으로 매매가 제한되고 그로 인해 가격이 상승되었습니다. 하지만 2006년과는 달리 주택시장의 회복세가 탄탄한 기반을 갖추고 있으므로 주택 버블이 생겨날 가능성은 낮다고 생각됩니다. 하지만 아직도 모기지 이자율이 낮은 상태로 유지하고 있는 지금이 주택을 구매하려면 가장 유리한 상황으로 평가될 수 있습니다.

* 제가 쓰는 칼럼 내용들은 케이스마다 다를 수 있습니다. 

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유신애(West USA Realty Revelation)  602-615-0222