[유신애 부동산 스토리] 적은 비용으로 가능한 주택융자

집을  사실 때 적은 비용 (다운페이)으로 가능한 주택융자는 

1. FHA 융자 : 미국의 주택공사격인 FHA에서 자격을 갖춘 첫 주택구입자 (지난 3년간 무주택자와 현 주택소유주중 FHA융자를 가지고 있지 않고 본인의 현 주택을 렌트로 돌리고 새 주택을 구입하고 primary residence로 사용시에도 가능)에게 융자의 보증을 해주는제도 입니다.

다운 : 3.5%

이자 : 시중이자율에서 약 0.5%정도 비쌈

프로그램 종류 : 주로 30년 고정이 많지만 변동으로 3,5년고정 프로그램도 가능합니다. 

비용 : FHA융자의 최대 단점으로 일단 일종의 보증비로 2.25%가 부과되며 MORTGAGE INSURANCE로 0.5%가 부과 되어서 CLOSING 비용이 일반비용에 비해서 높은편입니다. 

단점 : CLOSING 비용이 일반융자보다 높고 특히 콘도 구입시 단지 자체가 FHA 융자에 적합하도록 승인이 되어있어야 합니다. 셀러측에서 부담하는 비용은 과거와 달리 거의 없으나 ($100 미만의 DOCUMENTATION 비용정도) 주택의 상태가 나쁜 경우 (특히 상태가 안좋은 은행차압 매물)는 셀러가 수리를 반드시 해야만 융자의 최종 승인이 가능합니다. 경우에 따라서 수리비용까지 융자가 되는 203K라는 프로그램도 있습니다).

융자승인은 FHA융자를 취급하게 승인된 은행에서 가능합니다.

승인시 필요서류 : 최소 2년의 크래딧 기록, 2년간의 W2 와 PAY STUB(직장인인 경우) 한달치, 자영업자는 2년간의 SCHEDULE C 그리고 공히 2년치의 INCOME TAX RETURN과 최소 3개월치의 BANK STATEMENT가 필요

지원자격 : 영주권자, 시민권자, 미국에서 합법적으로 일을 하면서 체류할 수 있는 비자 소지자

FHA 융자는 주로 $200,000에서 $300,000대까지의 부동산 주택구입에 적당합니다. 이유는 다운이 적기 때문에 그만큼 페이먼트의 부담이 클수 있기 때문입니다. 첫 주택을 구입하시는 분에게 적당하며 투자를 원하시는 분은 일단 FHA로 주택을 구입하시고 후에 두 번째 주택을 구입고려시 유리한 옵션이 될 수 있습니다. 

2. Fannie Mae 융자 : 주로 FANNIE MAE에서 보유하고 있는 차압매물을 구입시에 사용되며 (FANNIE MAE소유의 차압매물 검색은 www.homepath.com에서 가능) 적은 다운과 여러 가지 혜택이 있습니다. 

다운 : 3%

이자 : 시중이자율 정도에 기간은 30년, 상품은 고정이 대부분

장점 : FANNIE MAE 주택들을 매입시에는 감정비가 면제되고 MORTGAGE INSURANCE(원래는 20%미만 다운시 의무적으로 들어야 하는 보험)가 면제됩니다. 또한 CLOSING 비용을 셀러에게 요청가능 합니다

승인시 필요서류 : FHA와 동일 합니다. 

FANNIE MAE 보유 차압매물 구입시 유리한 융자 프로그램 입니다. 또한 이융자로 FANNIE MAE 매물을 구입시에는 우선 고려대상이 될 수 있습니다. 또한 6월말까지 이 프로그램으로 에스크로를 종료시 클로징 비용 3.5%가 제공되거나 이에 상응하는 전자제품이 제공되는 특혜가 있습니다. 

3. 5% CONVENTIONAL LOAN PROGRAM

다운 : 5%

이자 : 30년고정에 이자율은 시장 이자율과 거의 대동소이하거나 약간 높을 수 있습니다. 

승인시 필요서류 : FHA와 동일

특히 콘도 구입시에 다른 융자와 같이 20-25% 이상의 다운이 필요하지 않고 5%로 융자가 가능합니다. 이자율이 낮은 시장에서는 가능한 적은 다운을 하고 많은 액수의 융자를 하는 편이 유리 합니다. 

모기지 이자율이 거의 1% 이상 올라 이자율은 4% 대로 유지될 전망입니다. 내년에는 5% 정도의 이자율을 예상하고 있습니다.

모기지 융자 강화책으로 수입의 증명이 없이는 융자를 받기가 힘들어지게 되었지만 수익성의 악화로  모기지 비지니스를 포기 해왔던 중소 은행들의 경우 예외의 조항을 인정해 주게 되는 조치가 시행이 될 전망입니다. 이렇게 된다면 어느 정도 모기지를 받기가 조금더 수월해 지지 않을까 생각이 됩니다.

* 제가 쓰는 칼럼 내용들은 케이스마다 다를 수 있습니다. 

상담을 원하시면 언제든지 문의 전화 주세요.

유신애(West USA Realty Revelation)  602-615-0222