[유신애 부동산 스토리] 숏세일이나 파산 후에 다시 집을 구입할 수 있을까?

요즈음 들어 몇 년전에 숏세일을 하셨다거나 파산을 하셨는데 집을 살 수 있는냐는 문의전화가 부쩍 많아졌습니다. 파산을 하신 후의 10년간의 신용회복 기간동안 아무것도 할 수 없다는 것은 잘못된 생각입니다. 그리고 신용에 손상이 비교적 적다는 숏세일을 하신 경우에도 준비가 필요합니다. 

가이드라인 상으로는 주택융자의 경우 파산 후 3년 정도 지난 후에 모기지가 가능한 경우들이 있고 숏세일의 경우 자격요건이 된다면 2년 정도 후 융자가 가능하기도 합니다.

일단 파산, 차압, 또는 숏세일 후 크레딧 (신용)을 회복하는 방법에 대해서 이야기를 해보고자 합니다. 

첫 번째로 크레딧 (신용)을 다시 쌓으려면 은행에 돈을 디파짓하고 발급받는 secured credit card를 사용하시는 방법이 있습니다. 신용회복에 가장 중요한 것은 바로 돈을 빌려서 사용한 기록을 남기는 것입니다. 크레딧 카드의 사용이야말로 다시 신용을 회복하시는데 가장 좋은 방법이라고 보시면 됩니다.

어느 정도 secured credit card를 사용하신 기록 (최소 1-2개 이상) 을 남기신 후에는 연회비와 여러 가지 사용수수료가 있기는 하지만 nonsecured credit card 즉 일반적인 신용카드를 만들어서 사용하셔야 합니다. 이 단계만 성공하셔도 크래딧은 상당히 회복이 되어진 단계라고 볼 수 있습니다. 

그 다음으로는 주거래 은행의 크레딧 카드를 만들어 사용 하시기 바랍니다. 이러한 종류의 카드는 연회비를 포함한 각종 불필요한 수수료가 없는 크래딧 카드를 말합니다. 

두 번째로는 이자율이 비싸더라도 자동차 페이먼트 등을 만드시거나 (이자율이 14-19% 정도 할 수 있습니다) 전자제품 또는 가구 구입 등을 통해서 신용기록을 만들어 가시기 바랍니다. 

또한 각종 유틸리티 빌이나 특히 1년 이상 렌트비를 잘내신 기록 등을 보관해 놓으시면 FHA 융자를 받으시는데 많은 도움이 될 것입니다.

차압이나 파산 후 어느 정도의 신용이 회복되고 보통 3년 정도의 시간이 지나면 수입이 텍스리턴으로 충분히 증명 된다면 FHA 융자 등을 이용해서 주택구입이 가능한 경우가 많습니다. 

또한 숏세일의 경우 은행의 융자승인 조건에만 부합된다면 2년 정도후부터는 융자가 가능할 수 있습니다. 하지만 가능하면 FHA 융자와 같이 정부보증 프로그램을 이용하기 위해서 3년 정도는 준비하는 편이 더 좋습니다. FHA 융자는 그래도 FULL DOC 프로그램 중에는 비교적 쉽게 융자승인이 나는 융자입니다. 첫 주택구입자를 위한 혜택은 지난 3년간 주택을 소유하지 않은 경우에도 대부분 적용 됩니다.

요즈음에는 렌트를 들어가더라도 주택구입은 성급하게 하지않겠다는  바이어들도 계십니다.  무조건 주택을 구입하면 가치가 수직 상승하리라는 기대 보다는 실제로 소유에 따른 개인적인 경제사정 등 여러가지를 고려하는 신중한 바이어들이 늘어나고 있습니다. 어떤 경우는 당분간은 렌트를 하며 시장의 상황의 동향을 주시하기도 하고 주택구입을 몇 년 뒤로 미루거나 구입의 규모를 조정하는 바이어들도 많습니다. 

현재 주택구입을 원하시는 분들은 가장 기본사항인 융자승인을 받고 자신에게 맞는 주택구입인지 아닌지를 명확하게 판단하고 결정 하시기 바랍니다.

* 제가 쓰는 칼럼 내용들은 케이스마다 다를 수 있습니다. 

상담을 원하시면 언제든지 문의 전화 주세요.

유신애(West USA Realty Revelation)  602-615-0222