[유신애 부동산 스토리] 외국인이 미국에서 주택을 구입하려면

서브프라임 사태 이후 심사기준이 까다로워져 외국인 융자를 아예 중단한 렌더들도 많습니다. 외국인들이 미국에서 주택융자 받기가 쉬운 일은 아닙니다.

미국에 주택을 구입하고자 하는 외국인은 외국인 융자를 통해서 주택융자를 얻을 수 있습니다. 외국인 융자는 일단 기본다운이 30-40%가 필요합니다. 융자 상환기간의 계산은 30년으로 하되 보통 3-5년 동안은 원금과 이자를 납부하면서 페이먼트가 고정되다가 그 이후에는 시장에 따라서 이자율이 조절되는 변동 프로그램으로 구성 되어있습니다. 외국인 융자는 취급하는 은행이 상대적으로 일반 융자에 비하여 적은 편입니다.  외국인 융자를 위해 필요한 서류는 다음과 같습니다. 

(1) 직장 증명서 (한글과 영문 각 1부: 영문 양식에는 공증이 필요), 자영업자인 경우 사업자 증명 (한글과 영문 각1부, 영문양식에는 공증이 필요)

(2) 은행 예금증명서 (최소 두 달치의 은행의 예금과 거래현황을 알수 있는 자료필요): 은행의 잔고에는 다운금액과 최소 6개월의 융자페이먼트가 가능한 액수의 돈이 있어야 하며 최소 2-3달은 은행에 꾸준히 예치되어 있어야 합니다)

(3) 여권과 주민등록증

 주택을 구매시에는 일단 투자기간을 최소 3-5년 정도로 정하시고 해당 부동산을 유지하시되 특히 렌트가 잘나갈 수 있는 조건을 구비한 주택을 구입하시는 게 중요합니다. 이러한 조건들에는 우수한 학군, 편리한 교통, 풍부한 일자리, 편리한 생활권 등이 있습니다. 또한 단순한 투자와는 별도로 자녀의 교육목적 등으로 미국에 장기거주를 목적으로 하시거나 이민을 원하실 경우 한국에서 미국으로의 자금 반출시 한국 국내법에 위반되지 않게 세심한 주의가 필요합니다. 

상업용 부동산의 융자는 은행에서 기본적으로 외국인과 국내인의 차등을 따로 두지는 않지만 외국인이 미국에 부동산을 구입할 경우 특히 동업관계나 파트너쉽 관계시에는 개인 1인 보다는 최소 1명의 미국거주인 (최소 영주권자 이상의 신분)이 포함되는 것을 요구하는 경우가 많이 있습니다. 세금관계나 여러가지 투자상의 이점 때문에 미국에서의 상업용 부동산 구입시에는 보통 개인보다는 회사의 형태를 통해 매매를 하는 경우가 많이 있습니다. 상업용 부동산 융자의 기본 융자상환 기간의 계산은 25년이 많으며 보통 3, 5, 7년은 고정으로 이자와 원금을 납부하다가 3, 5, 7년째에 나머지 융자금액을 상환하는 조건이 많으며 상환기간이 도래시에는 대부분 재융자를 통해서 기존의 융자를 갚고 다시 다른 융자를 얻는 경우가 대부분 입니다. 

이자율은 은행이나 프로그램에 따라서 다릅니다. 현재 상업용 부동산 융자는 몇 년전의 리만브라더스사태로 촉발된 금융위기 이후 월가에서 거래되던 거의모든 CMBS (COMMERCIAL MORTGAGE BACKED SECURITY)의 매매가 부진한 관계로 당분간은 PORTFOLIO LOAN (은행자체가 가지고 있는 자금으로만 융자를 해주는 프로그램)이 대세를 이룰 것으로 전망되고 있습니다. 

상업용 부동산 융자에서 가장 중요한 것은 개인의 신용보다는 융자하고자 하는 담보 부동산의 가치가 매우 중요합니다. 상업용 부동산의 매물을 쇼핑시 이점에 각별히 유의하셔야 하며 상업용 부동산은 자체에서 나오는 소득 (INCOME)으로 융자를 페이하면서 일정기간 부동산을 유지한 후 부동산 가치의 상승으로 충분한 이익이 발생시 매각해야 하므로 적절한 가격대의 좋은 부동산을 매입하는것이 투자시 가장 중요한 포인트라고 할 수 있겠습니다.  

* 제가 쓰는 칼럼 내용들은 케이스마다 다를 수 있습니다. 

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유신애(West USA Realty Revelation)  602-615-0222