[유신애 부동산 스토리] 이자율 하락으로 인한 주택시장의 변화

모기지 이자율이 하락세를 보이면서 한 동안 주택을 구입하려고 지켜보시던 바이어분들이 차츰 기존의 매물들을 방문하거나 구입 문의를 하는 경우가 증가하고 있습니다.

지난 9월의 경우 주택마켓에서 큰 영향력을 행사하고 있던 투자자들과 실제 바이어들이 지나치게 상승한 가격대에 대한 부담감과 가능한 은행 매물의 시장유입을 기다리면서 매매를 주저하는 분위기가 뚜렷했습니다. 현재 주택마켓에서는 렌트비가 상당히 높기 때문에 주택매매로 부채에서 벗어나고자 하는 분들도 당장 가실 곳이 없거나 매매에 따르는 비용 등의 문제로 주저하는 분들이 적지 않습니다. 이러한 분들 중 페이먼트에 어려움을 겪으시는 분들은 차라리 어느 정도의 추가비용이 발생하더라도 매매를 통해서 부채에서 벗어나시는 길이 더 현명 하다고 생각 합니다. 

지금까지 매물을 분석해 보면 특이한 점은 바로 일반 매물이 전체 주택마켓에서 차지하는 비중이 거의 절대적이라는 것입니다. 이 점이 중요한 것은 현재 주택가격 상승세의 원인이 은행 등에서 나올 수 있는 REO 매물의 부족이 주 요인임을 보여주고 있기 때문입니다. 그러므로 바로 은행보유 REO의 매물이 시장에 증가 한다면 시장의 가격하락은 피할 수 없는 상황일 수 있습니다. 이 점은 항상 염두에 두시길 바랍니다.

9월17일의 연방정부의 양적완화에 관한 소식이 업데이트 되었는데 예상 외로 계속 정책을 추진 하기로 결론을 내렸습니다.

정부에서 양적완화를 하게되면 일단 모기지 채권을 한 달에 약 40 BILLION달러 즉 400억불을 계속 매입하고 아울러 채권 (BOND)또한 매입하기 때문에 모기지 이자율이 당분간은 하락세로 갈 수밖에 없습니다. 이러한 정책을 유지하게 되면 상대적으로 은행매물이 시장에 풀리는 시기가 늦추어 질 수밖에 없다는 생각을 개인적으로 해보게 됩니다. 이렇게 된다면 시장에서 당분간은 거래량이 하락하면서 매물 가격은 어느 정도 높은 가격을 유지하게 됩니다. 연방정부에서 이러한 정책을 펴는 가장 큰 이유는 바로 은행 보유 매물들이 시장에 풀리고 페이먼트 연체로 말미암아 차압이 지속된다면 경제의 혼란으로 이어지는 현상을 방지할 수 없는 상황이기 때문입니다. 시장의 기능에 따라서 차압이 지속이 되었던 3-4년 전의 주택가격이 지금에 비해서 훨씬 낮았다는 것은 바로 이를 방증하는 것입니다. 만일 그때부터 지금까지 정부에서 제공하는 기존 주택 소유주들에 대한 여러가지 차압방지 혜택이 없었다면 아마 부동산 시장의 낮아진 가격으로 인해서 여러 가지로 경제에 악영향을 미쳤을 것입니다. 

현재 주택마켓에 나와있는 매물들이 주택마켓에 올라와 있는 시간들이 길어지고 있습니다. 매물을 반드시 빠른시간안에 파셔야만 하는 분들이라면 현실성 있는 가격을 제시하고 매매를 추진 하시는 편이 좋을 것 같습니다. 바이어들의 경우에는 확실히 시세와 주택의 상태를 체크 하시고 주택 소유기간을 길게 잡으시면서 구입을 진행하시는 게 좋을듯 합니다. 그리고 주택마켓에 은행매물이 나오는 것도 지켜 보시면서 투자를 결정 하시는 게 현명 하다고 생각이 됩니다. 개인적인 생각이지만 주택 가격이 계속 상승하지는 않을 것입니다. 장기적으로는 인플레이션 등에 의해서 장기 보유시 주택의 가치는 분명히 올라갈 가능성이 큽니다. 단기간의 상승세를 노리고 하는 FLIP 투자는 위험 합니다. 감당할 수 없는 주택이나 부동산의 구입을 단지 “가격의 상승가능성”만 믿고 무리하게 투자하시게 되면 상당한 손해를 보실 수가 있습니다. 최근 몇년간 FHA 융자로 주택 구입 후 차압이 되신 분들이 적지 않습니다. 단기간의 투자 전략 보다는 장기적인 안목으로 투자를 하시기 바랍니다. 

* 제가 쓰는 칼럼 내용들은 케이스마다 다를 수 있습니다. 

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유신애(West USA Realty Revelation)  602-615-0222