아리조나 타임즈


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이글은 부동산 시장의 통계자료를 탁월하게 분석하는 ASU Economist, Michael Orr가 분석한 자료를 부동산 전문인 이선희씨가 번역, 제공한 글 입니다.

 

많은 사람들이 앞으로 불황이 닥칠 것이고 부동산 가격이 하락할 것으로 생각하는 것 같습니다.
불황 (recession)에 대해서는 그렇게 될 수 있다고 봅니다. 그러나 부동산 가격이 하락할 것이라는 생각은 두려움에 기반한 추측일 뿐 데이터를 근거한 분석으로 볼 때 타당하지 않습니다.
물론 지금처럼 상황이 불확실하고 세상이 요동치고 있을 때 어떤 일도 일어날 수 있지만, 주택 가격의 하락은 오늘의 숫자를 볼 때 아주 일어나기가 어려울 것으로 보입니다 (still looking very unlikely).
2005년에 주택 시장이 병들기 시작했던 이유는 사람들이 집을 거주의 목적이 아니고 투기의 목적으로 거래했기 때문입니다.
내가 (Michael Orr) 2005년에 20대 초반의 젊은이를 만났었는데 그는 피닉스 지역에 12채의 주택을 소유하고 있고 그 집들은 모두 비어있다고 했습니다. 그 청년이 어떻게 그 모든 집들을 구매할 수 있었을까요? 2007년부터 2010년 사이에 모두 퇴출된, 무분별한 융자업체로부터 100% 융자를 얻고 구입하였던 것이지요. 주택시장, 특별히 위와 같은 융자업체들이 2008년 불황의 원인이었습니다. 피닉스는 라스베가스와 함께 그런 문제의 원인이 되는 뜨거운 감자였었습니다.
당시 집을 판 가격이 융자기관으로부터 빌렸던 액수보다 부족하였기 때문에 포클로져 사태가 벌어졌던 것이니까요. 수요가 급격히 줄어드는 경우 은행은 자신들의 자금을 회수하기 위해 포클로져를 하게 됩니다.
그런데 2020년의 부동산 시장은 전염병으로 인해 발생하게 될 것으로 보이는 불황으로 인해 아무 죄 없이 그냥 옆에서 당하는 입장이 된 것입니다.
현재 부동산 시장의 주택물량은 엄청나게 부족한 상태이고 대부분의 집 주인들은 보유하고 있는 주택가치 (Equity)가 상당히 늘어난 상태입니다. 그들이 이 전염병 사태로 인하여 직장을 잃고 매월 융자금을 갚지 못하게된다할 지라도 그들은 빠르게 바이어를 찾아 집을 팔고 나옴으로써 포클로져와 같은 일을 겪게 되지는 않을 것입니다.
2006년에는 수요가 급격하게 줄어들었는데도 홈 빌더들이 계속 집을 지었었습니다. 또 당시에 융자 기관이 계속해서 불량 융자를 내주었습니다.
그러나 2020년 현재 아리조나 부동산 시장의 수요는 정상보다 훨씬 더 많고, 수요가 줄어들 것이라는 싸인은 거의 보이지 않고 있습니다.  현재 홈빌더들이 집을 더 많이 짓고 싶어도 인력과 건축 자재의 부족으로 인해 원하는대로 짓지 못하고 있는 상황입니다. 앞으로 오랫동안 주택시장에 새집들이 많이 지어지는 것을 보지는 못할 것입니다. 그리고 주택공급이 수요보다 많아지는 상태가 오기 전에 바이러스의 백신이 만들어질 것으로 생각합니다.
아리조나에서 이 세계적인 전염병을 통제하는데 얼마나 오래 걸릴 지도 아직은 모릅니다. 아직 바이러스를 통제하지 못하고 있기 때문에 많은 사람들이 직장을 잃게 될 수 있습니다. 그리고 직장을 잃어버린 사람들은 집주인에서 세입자로 상황이 바뀌게 될 수 있습니다.
랜드로드들은 세입자들로부터 렌트를 받는 것이 더 어려워지게 되어 자신들의 투자 포트폴리오 소득이 줄어들게 될 수도 있습니다. 어떤 랜드로드들은 세입자들을 내보내고 그들의 건물을 팔려고 내놓을 수도 있습니다. 그런 경우에도 이런 매물은 많은 환영을 받고 팔리게 될 것입니다. 내쫓긴 테넌트들은 새로운 주거지를 찾을 것이므로 수요를 만들게 됩니다. 어려움이 있을 것입니다. 그러나 사람이 살지 않는 빈집이 남아도는 일은 없을 것입니다.
주택 수요는 사람이 많아지면 많아지고 사람이 사라지면 줄어듭니다.
2005년에는 상상 속의 사람들을 위해 많은 새집을 지었습니다. 2020년은 진짜 사람들을 위해 집을 짓고 아리조나로 이주하는 사람들은 미국의 다른 지역으로부터 가족들과 함께 들어오고 있습니다.
이러한 모든 것을 볼 때 현재 아리조나의 주택 시장은 여전히 건강한 상태입니다. 어떠한 변화가 생기면 곧 새로운 소식을 전해 드리겠습니다. 주택 시장에 대해 놀라지 마십시요.
그리고 주택가격이 하락할 것으로 생각해서 주택 구매를 미루고자 한다면 그것은 옳바른 판단이 아닐 것입니다.

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