매주 목요일, 마리코파 카운티 법원 2층 작은 사무실에는 많은 투자자들이 몰려든다.
경험이 많은 이들은 적게는 1200 달러의 HOA 월 납부금이 밀려 경매에 나온 집들을 빠르게 입찰한다.
지난 봄에는 스카츠데일의 고급 콘도 경매가 5만 달러부터 시작됐다. 주인이 HOA에 체납한 금액 보다 8천 달러 더해진 가격이다. 5분 간 40 차례의 입찰이 있었고 피닉스의 한 투자가가 현 싯가의 반 정도 밖에 되지 않는 15만3천 달러에 가져갔다.
경매 후 살리다 델 솔 콘도미니엄연합회와 그들의 법률회사가 돈을 지불받았다. 이 콘도의 전 주인은 2006년도에 캐쉬로 27만 달러를 지불하고 구매했다.
경매에 참여한 변호사들이나 차압 전문인 등 관계자들은 그 차액에 대해서는 언급하지 않았다.
살리다 델 솔 커뮤니티 연합 아리조나 지부의 조슈아 볼렌은 경우에 따라 다르지만 대개는 전 주인이 담보를 모두 해결한 후에는 그 차액을 요구할 권리가 있다고 말했다. 차압 경매가 끝나면
투자가는 셰리프에게 지불하고 셰리프는 연합회 측에 체크를 준다. HOA와의 거래는 그렇게 마무리되는 것이다.
셰리프국에서는 자신들이 전 주인에게 경매 후 남은 돈을 가져다 줘야할 의무는 없다고 말했다.
볼렌은 집 주인이 법원에 청원해야 절차를 거쳐 남은 돈을 찾아갈 수 있다고 말했다. 경매 후 집 주인이 찾아갈 수 있는 차액이 있다는 사실이 최근에야 알려졌기 때문에 이 절차에 대해 잘 아는 사람이 많지 않다고 볼렌은 말했다.
일단 청원이 들어가면 마리코파 카운티 대법원 판사가 검토한 후 남아있는 돈을 어떻게 분배할 것인지를 결정한다. 따라서 집값을 조금이라도 찾아가려는 집 주인은 법원 비용을 부담해야 한다.
조사에 의하면 2015년 이후 HOA 차압 경매로 매각된 피닉스 지역 주택은 400 채 이상에 이른다. 구매자들은 전 주인이 HOA와 변호사에게 체납한 금액에 적게는 100 달러 정도가 더 붙는 낮은 가격에 끌려 경매에 참여하게 된다.
부동산 조사회사 '인포메이션 마켓'의 주택 분석가 탐 러프는 HOA 차압이 밸리 투자가들이 헐값에 집을 구매한 후 되팔아 수익을 얻는 새로운 방식이 됐다고 말한다.
차압 경매를 진행하는 마리코파 카운티 셰리프국의 롭 배너는 최근 경매에 참가하는 사람들이 많아져 경쟁이 심해졌다고 말했다. 투자가들은 법원에 붙여 놓은 HOA 경매 리스트를 치워버리기도 한다. 많은 사람이 보고 찾아 오는 것을 막기 위해서다.
기록에 의하면 지난 2년 간 HOA 차압 경매의 최대 투자가는 조나단 르빈이다. 그는 퍼팩트 프레스타모스, 카사 칼라사, 사우스 센트럴 홀딩스, 그리고 센트럴 홀딩 등 네 개 그룹의 디렉터이다. 그는 그동안 100 채 이상의 집을 경매를 통해 구매했다.
한 예로 사우스 센트럴 홀딩스는 2015년 6월에 에로우헤드 레이크 HOA에서 차압한 2650 스퀘어피트 주택을 3만5천 달러에 매입했다. 전 주인은 2009년에 그 집을 37만9천 달러에 샀으며 모기지로 30만3천 달러를 냈다.
여전히 그 집은 사우스 센트럴에서 소유하고 있다. 최근 그 보다 더 작은 부지에 지어진 옆 집이 55만 달러에 팔렸다.
지난 여름, 사우스 센트럴은 노스 스카츠데일의 50만 달러 짜리 콘도 경매에서도 승자가 됐다. 사우스 센트럴은 트룬 노스 콘도연합에 전 주인이 체납한 6800 달러를 지불했다.
8월 초, 마리코파 카운티 HOA 경매에서는 한 주택 소유주가 자신의 글렌데일 콘도가 경매로 팔리는 것을 지켜봤다.
이 여성은 2014년에 캐쉬 7만2천 달러를 지불하고 콘도를 구매했었다. 그러나 HOA 납부금 체납과 그에 따른 법무 수수료가 눈덩이 처럼 불어나면서 HOA에 1만1500 달러의 빚을 지게 됐다. 콘도연합에서는 그 집을 경매로 넘겼고 한 투자가에게 7만4천 달러에 팔렸다. 같은 지역에 유사한 콘도가 최근 10만 달러에 팔렸다.
이 여성은 경매 후 HOA 측 변호사와 얘기를 해보려 했지만 셰리프국 직원들에 의해 건물 밖으로 내보내졌다.
그 집이 비어 있을 경우, 경매 후 6개월 또는 30일 안에 조치를 취하면 집을 되찾을 수도 있다. 그러나 이미 가격이 차압 전에 비해 많이 오르기 때문에 이런 경우는 흔하지 않다.
집 주인이 HOA에 체납금과 변호사 비용, 투자가들이 받을 8 퍼센트, 그리고 경매 진행 비용 등을 모두 부담해야 하기 때문이다.
경매에 내놨지만 아무도 사지 않은 경우는 HOA 에서 소유권을 갖는다. 경제가 살아난 후에는 이런 일이 거의 없지만 불황일 때는 HOA에서 차압한 주택을 소유하게 되는 일이 잦았다. 이제는 HOA에서 소유했던 집들을 투자가에게 되팔아 이득을 남긴다.
지난 6월 말, 글렌 콘도 HOA에서는 1만3천474 달러 체납으로 2015년에 차압했던 센트럴 글렌데일에 위치한 콘도를 매각했다. 투자 회사에서는 6만1천900 달러를 지불했다.
HOA들은 주택 소유주가 되는 것을 원하지 않는다. 모기지, 유틸리티 등 유지비가 나가기 때문이다.
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