이 세상 모든 사람들 중 어느 누구도 피해갈 수 없는 것이 죽음입니다. 그런데 죽음으로부터 소중한 자산을 보호할 방법에 대해서는 많이 모르고 있고, 안다 하더라도 ‘나중에 하지’라는 생각에 더 급한 일상의 일들로 돌아가게 됩니다. 그러나 죽음이 예고하고 찾아오는 경우는 없습니다. 어려운 일을 당한 상태에서 고인의 부동산 처리 문제로 인해 큰 낭패를 보게 되는 일은 없어야 한다는 생각에 이 글을 쓰게 되었습니다.
어떤 분이 집을 팔아야 한다고 제게 연락을 주셨습니다. 알아보니 그 집의 소유주는 제게 연락을 주신 분의 아버지셨고 그분은 단독으로 집을 구입하셨으며 Warranty Deed 라고 하는 가장 일반적인 형태의 deed 를 사용하여 주택을 소유하고 계셨습니다. 그런데 아버지께서 갑자기 사망하게 되셨고 그분의 집은 프로베이트를 거쳐야 하는 상황이 되었습니다.
프로베이트(probate)란 사망자가 공문화된 유서나 유언을 작성하지 않고 숨졌을 경우 그 재산이 법원으로 넘어가 법에 정해진 비율대로 직계 존속에게 강제로 배분되는 과정을 말합니다. 이때 문제는 비용과 시간입니다. 프로베이트로 넘어간 재산을 법원에서 해결하려면 만만치 않은 비용이 들고 해결기간도 적게는 6개월에서 2년까지 걸리기도 합니다. 부동산 소유권자의 사망시 프로베이트를 거치지 않고 소중한 자산을 소유권자의 뜻에 따라 상속할 수 있는 방법이 무엇일까요?
이런 방법 중 많이 알려진 것이 트러스트(Living Trust)를 만드는 것이고 그밖에도 Life Estate Deed 나 Beneficiary Deed 라는 것이 있습니다. 그런데 이런 모든 내용을 일반인들이 이해하기는 쉽지가 않고 상속 전문 변호사와 상담을 받는 것이 좋습니다. 그러나 변호사를 만나야 하고 비용이 들고 하는 부담 때문에 차일피일 미루게 되고, 그러다 보니 준비 없이 어려운 일을 당하게 됩니다. 그런데 오늘은 Beneficiary Deed 에 대해 알아 보고 그것을 통해 어떻게 자산을 상속할 수 있는지를 알아보려 합니다.
Beneficiary Deed에 대해 알아보기 전에 먼저 deed 가 무엇인지를 알아야 합니다. Deed란 부동산을 구입할 때 반드시 갖게 되는 것으로 이것은 부동산의 소유권의 종류와 형태를 나누고 기록하는 문서로서 한국의 ‘집문서’와 같은 것입니다. 즉 누가 집의 소유권자인지, 몇 %의 소유권을 나누어 가지고 있는지, 어떤 형태의 소유권을 가지고 있는지 등을 Deed 에 기록하게 됩니다. 이에 따라 사망시 소유권이 누구에게 넘어가고 프로베이트에 넘어가게 될지의 여부도 결정할 수 있습니다.
아리조나에서 부동산을 구입하면 결혼한 사람인 경우는 자동으로 배우자와 함께 두 사람 모두 deed에 공동 소유권자로 기록이 됩니다. 이런 경우를 Community Property라고 하는데 미국의 모든 주가 그렇지는 않고 아리조나와 켈리포니아를 비롯한 9개의 주가 그렇습니다. 그러나 어떤 상황에 의해 이것을 원하지 않을 경우는 Quit Claim Deed 라는 것을 통하여 부부 중 한명만이 소유권자가 될 수 있습니다. Community Property with right of survivorship 이라는 형태로 deed 에 소유권을 정하면 부부 중 한명이 사망시 남은 배우자에게 부동산의 소유권이 자동으로 넘어가고 프로베이트에 갈 필요가 없습니다.
그런데 저에게 연락을 주신 분의 아버지의 경우, 혼자서 소유권자로 있었기 때문에 공문화된 유언이 없이 그냥 Warranty deed 만으로는 남은 배우자도 없고, 프로베이트를 막을 방법이 없는 것입니다. 그런데 만일 그분이 Beneficiary Deed를 만들어 두셨다면 사망자의 부동산은 그분이 생존에 지정한 수혜자(beneficiary)에게 그대로 상속되어 프로베이트를 거치지 않아도 되었을 것입니다.
아리조나에서 Beneficiary Deed (이후로는 B.D.라고 함)로 부동산을 상속하는 것은 Living Trust를 만드는 것보다 비용이 저렴합니다. 보통 L.T. 를 만들려면 상속 변호사에게 $1500 2500 의 비용을 지불해야 합니다. 또한 L.T. 는 일단 만들면 변경을 하기가 어려운데 B.D. 는 부동산 주인이 완전한 control 을 갖게 되므로 부동산을 팔거나 라파이낸싱을 하거나 다른 deed 로 바꿀 수도 있고 수혜자의 이름도 바꿀 수 있습니다. 그리고 부동산 소유주의 사망시에만 효력을 발생합니다.
B.D. 를 만드는 것은 그렇게 어렵지가 않습니다. 요즘은 deeds.com 이나 USLegalforms.com 과 같은 online 을 통해 싼 가격($20-25)으로 작성할 수 있습니다. 아니면 변호사를 통해서 할 수도 있는데 이때의 비용도 $200 이내로 저렴한 편입니다. Garde Law Group (gardelaw.com), Keyt Law (keytlaw.com/bd) 같은 곳의 웹사이트 등을 통해 더 많은 자료를 찾아보실 수 있습니다.
사실 상속에 관련한 세금 문제 등 알아야 할 점들이 더 많이 있지만 Beneficiary Deed 가 가장 쉽게 일반인들이 사용할 수 있는 방법입니다. 만약 제게 연락을 하신 분의 아버지가 이 사실을 아셔서 B.D.에 수혜자를 지정한 후 서명하시고 기록하셨더라면 프로베이트를 거쳐야하는어려움을 피할수 있었을 것이라는 안타까움이 많았습니다.
문의 : 602-570-8074