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모라토리엄(Moratorium)
모라토리엄이란 간단히 말씀드리면 지급유예를 말하는 것으로 국가가 한시적으로 채무의 지불이행을 유예하여 안정을 도모하는 조치입니다.
이는 천재지변이나 전쟁 혹은 대공황 같은 특수한 상황으로 인해 경제적 혼란을 겪으며 채무상환이 불가능한 경우, 일시적으로 상환하지 않아도 되도록 페이먼트를 미루어 주는 것입니다.
미국의 질병통제예방센터(CDC; Centers for Disease Control and Prevention)는 팬데믹(Pandemic; 세계적 유행병)기간 중 세입자들이 월세를 내지 못해 쫓겨나는 상황을 면제해주는 연방정부의 '퇴거유예조치(Eviction Moratorium)'를 발표했습니다. 질병통제센터(CDC)는 COVID-19 전염도가 현저히 높은 카운티에 거주하는 모든 세입자 퇴거에 대해 전국적인 유예조치를 취하였고, 이 조치로 팬데믹 기간동안 임대료를 내지 못한 세입자들이 퇴거당하는 것을 막을 수 있었습니다.

 

임대주(Landlord)의 입장
이에 대해 부동산 소유주인 임대주들은 질병통제센터 (이하CDC)가 발표한 모라토리엄이 CDC에 의해 잘못 해석되었다고 주장하며, CDC를 상대로 연방지방법원에 소송을 제기하기에 이르렀습니다.
부동산 소유주들이 소송을 제기하며 연방정부가 일방적으로 세입자들의 퇴거를 막을 권한이 없다고 주장하였는데, 관련 소송의 한 판사의 판결문에는 의회가 질병통제센터(CDC)에게 세입자들이 건물에서 쫓겨나는 것을 막아주는 권한을 부여하는 것은 각 주의 법을 무시하고 부동산 소유주들의 권리를 침해할 우려가 있다고 지적하며 임대주의 입장에 무게를 둔 결과가 나오기도 했습니다.

 

미국연방대법원(Supreme Court of the United States)판결
앨라배마주의 부동산 중개인협회가 보건부를 상대로 제기한 소송에서, 미국 대법원은 지불유예(Moratorium) 조치로 인해 전국 수백만명의 임대주들이 받지 못한 임대료에 대하여, 향후 보상에 대한 어떠한 보장조치도 없이 임대료 수급기회를 박탈함으로써 임대주가 회복 불가한 피해를 입게될 위험성이 있다고판결했습니다. 많은 건물주들이 임대소득없이는 모기지와 세금을 지불할 수 없어 재산을 잃게 될 가능성을 주목한 것으로, 대법원은 질병통제센터(CDC)가 공중보건 서비스법을 필두로 하여 전국적 임차인 퇴거지불 유예조치(Moratorium)를 발행할 권한을 부여하지 않았다고 판결하며, 질병통제센터가 지불 유예조치를 위반한 임대주에게 처벌을 부과할 권한이 없다고 밝혔습니다. 결국, CDC를 상대로 연방지방법원에 제기한 이 소송에서 임대주의 승소로 매듭이 지어졌습니다.
또한 텍사스의 임대회사와 주택 소유주들이 지불유예조치를 취한 질병통제센터(CDC)와 미 보건복지부를 고소하면서 시작된 텍사스주 소재 연방법원의 경우에도, '팬데믹기간 중 세입자들이 월세를 내지 못해 쫓겨나는 상황을 면제해주는 연방정부의 "퇴거유예조치(eviction moratorium)"가 위헌이라는 결정을 내린 것이 보도된 바 있습니다.

 

판결 핵심
대법원의 입장에 대해 숙고해 볼 수 있는 것은, COVID-19 확산을 막는 것이 대중 모두의 중대한 사안이자 바람직한 목적을 추구하는 경우이더라도, 법체계기관은 불법적인 것을 용납하지 않는다는 점에 주목했다는 점입니다. 또한 법원은 연방정부가 부과한 임차인 퇴거지불유예 프로그램을 지속하기 위해서는 반드시 의회의 승인을 얻어야 한다고 판결하면서 결론적으로는 시행해오던 지불유예 프로그램을 종료시켰다는 것입니다. 이로 인해 임대주들은 향후 임대료를 지불하지 않은 임차인에 대해 퇴거절차를 자유롭게 진행할 수 있게 되었습니다.

 

임차인(tenant)의 대처방안
반면, 유예 프로그램이 종료된 후에, 코비드로 인해 여전히 재정적 어려움을 겪고 있어서 대출금 상환 재개가 어렵거나 구제 옵션에 해당되지 않는 상황에 처한 경우이시라면, 현재 제시되고 있는 여러가지 해결 옵션에 대해 여러분께서 속한 해당 대출기관 및 전문가에게 속히 문의하시어 도움을 받으시기 바랍니다.
아울러, COVID-19로 인해 어려움을 겪고있는 많은 분들이 모든 면에서 한층 더 나은 삶으로 속히 정상회복되시기를 간절히 바랍니다.

 

Disclaimer:
"본 칼럼은 일반적인 법률정보로, 자세한 법률상담은 변호사에게 직접 문의해 주시기 바랍니다"
(This article is for general legal information only.  If you have a specific legal question, please call Mr. Vakula or your own attorney for the exact advice you need")
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