아리조나 타임즈


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프루덴셜 부동산/파머스 보험 에이전트 장기철씨


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부동산업에 종사중이신 가운데 보험도 함께 하시게 된 동기는?

저도 부동산 가격하락과 경기침체의 직격탄을 맞은 사람중 한사람으로 페이먼트가 힘들어져 집을 숏세일하게 되었고 그 와중에 왜 이런 일이 생겼는지, 이 위기를 잘 넘긴 사람들은 어떻게 대비했는지를 연구하다가 나온 결론은 그사람들은 미리 준비했다는 것을 알게 됐습니다. 

그리고 많은 사람들이 저와 같이 지금 가지고 있는 재산이나 앞으로의 수입 등에 관한 효과적인 관리, 투자 및 보호 그리고 노후의 안정된 생활에 대해 고민한다는 것을 알았을 때 재정설계, 관리에 관심을 가지게 되었고 보험에 대한 이해없이는 효과적인 재정관리가 어렵다는 것을 깨닫고 보험업에 입문하게 되었습니다.


부동산과 보험을 함께 취급하는 데서 오는 장점이 있습니까?

장점이라면 손님 한 분을 만나더라도 부동산과 보험일을 하면서 부딪히는 양쪽 분야의 여러 가지 경험으로 그분들의 입장에서 쉽게 이해할 수 있게 도와드릴 수 있다는 점입니다. 

특히 개인정보를 공개하기 싫어하시는 손님이 더러 있는데 이러한 정보를 보호받으며 한군데서 다 상담하고 해결하실 수 있다는 것이죠.

실제로 보험 때문에 전화하셨다가 Loan Modification이나 다른 부동산 문제에 관한 해답을 얻으시거나, 부동산에 관해 문의하셨다가 보험료를 많이 절약하시는 경우도 있었습니다.


최근 숏세일하는 주택이 더욱 증가세인데, 숏세일의 진행과정과 장점에 대해 설명해주신다면?

숏세일이라고 하면 은행에 가지고 있는 부채가 담보 부동산의 현시세보다 많기 때문에 은행이 담보물건을 현시세로 팔고 그 금액만으로 전체 부채를 탕감해주는 것입니다. 

숏세일은 크게 두가지로 HAFA Short Sale과 보통 Short Sale이 있는데 HAFA Short Sale은 정부에서 관리하는 프로그램으로, 할 수 있다면 해보는 것도 좋지만 Qualify 되기가 힘들다는 단점이 있습니다. 

HAFA 숏세일의 진행과정은 먼저 서류를 넣고 Approval 받은 다음 은행에서 정해준 가격에 집을 팔아야 합니다. 

그렇지만 현실적으로 그가격에 Buyer를 찾기 힘든 어려움이 있습니다. 

보통 Short Sale은 일단 마켓에 집을 내놓고 Buyer를 찾은 후 은행과 협상하는 것입니다. 

숏세일에서 제일 중요한 것은 Hardship Reason인데 손님들이 처음에는 많은 정보를 주지 않아 손님의 상황을 제대로 이해하지 못하고 일을 진행하려다 은행과의 협상과정에서 힘들어지는 경우도 종종 있습니다. 

제가 보기에 숏세일의 성사율은 은행의 의지가 50%, seller의 의지가 25%, 부동산의 협상능력과 손님에 대한 이해가 20%, 그리고 기다려주는 Buyer가 나머지 5%라고 생각합니다.

숏세일의 장점은 숏세일 후 부채탕감과 다른 크레딧 관리를 잘하면 크레딧 복구기간이 짧다는 것입니다. 예를 들면 숏세일 기간이 일 년 이상 걸렸지만 11월 숏세일을 끝내고 7개월만에 크레딧 스코어가 650 이상으로 올라 새차를 사시는 분도 봤습니다.


밸리지역 부동산 시장에 대한 전망을 해본다면? 또한 부동산 투자에 좋은 시기인지요?

지금 부동산 시장은 Seller나 Buyer 모두에게 힘든 때라고 할 수 있습니다.

2009년에서 2012년까지 800만채의 집이 차압된다는 3년 전 정부의 예측이 현실로 되었습니다.

은행 소유집과 숏세일이 어느 정도 소화되어도 그동안 투자자들이 사놓은 집들(보통 투자자들은 3~5년을 보고 투자했다고 생각함)이 다시 마켓에 나오고 다 소비되어야 부동산시장이 안정권에 들 것이라고 생각됩니다. 

그렇지만 일단 차압 상태가 진정되고 은행이 가지고 있는 shadow Inventory가 어느 정도 소진되는 2012년 말이나 2013년 초에는 집값이 실제 건축비용까지는 올라갈 것이라고 예측됩니다.

지역에 따라 다르지만 지금 부동산 투자를 생각하신다면 주위분들이 누가 집을 싸게 샀다는 이야기에 현혹되지 말고 투자전문가와 상담하신 후 투자하시는 것이 안전하다고 할 수 있겠습니다.

현재 취급하고 계시는 보험의 종류와 내용에 대해서 간단하게 설명해주세요.

기본적으로 집, 자동차, 비즈니스, 기간성 생명보험과 저축성 생명보험 등 모든 보험을 다 취급하고 있는데, Farmers에서는 건강보험을 취급하지 않아서 건강보험은 다른 에이전트를 소개해드리고 있습니다.

보험은 만일의 사태에 대해 보호장벽역할을 하는 것이기 때문에 저렴한 가격도 중요하지만 충분한 커버리지로 만약의 사태에 대비하는 것이 필요합니다.

누구에게나 필요한 생명보험은 지금같이 어려운 시기에는 기간성으로 들었다가 저축성으로 변경하는 것도 재정운영의 묘를 살리는 하나의 방법입니다.

일반적으로 한인들은 생명보험이라고 하면 사망시 혜택만을 생각하시지만 저축성 생명보험은 요즘같이 경기가 불안하거나 경제적으로 힘들 때 현금가치를 가지고 위기를 넘기는 유용한 수단으로 사용되어집니다.

또한 어린 자녀들 두신 분들은 저렴한 월 부담금으로 앞으로 20년이나 30년 후 자녀들이 성장했을 때를 대비하는 것도 저축성 생명보험의 장점입니다.


그 외 하고 싶으신 말씀이 계시다면?

저는 19살 때 미국에 와서 10년 정도 소매업 비즈니스를 하면서 갖게 된 여러 경험이 손님의 입장에서 많이 생각해보게 역할을 해 지금 하는 일에 많은 도움이 되고 있다고 생각합니다.

얼마전에는 Farmers 보험회사에서 외부기관을 통해 실시한 한국어시험에 통과해서 Farmers 공식 한국어와 영어 이중언어 구사자로 인정도 받았습니다.

지금은 너무 바빠서 손을 놓고 있지만 재정설계.상담 자격증과 금융상품을 취급하는 자격증을 취득해 손님들에게 부동산과 함께 보험, 금융상품 서비스까지 모두 제공할 수 있도록 하겠다는 목표를 가지고  있습니다.

손님들과 상담하다 보면 한국분들이 너무 순진하셔서 문제가 발행하면 걱정만하고 계시다가 문제 해결시기를 놓치시는 것을 많이 보았습니다, 

제가 아는 한도내에서 아리조나에는 진심으로 한인 여러분들을 도와드리는 전문직 종사자분들이 많이 계시니 재정적인 것이든 기타 여러 사안에 관한 것이든 간에 필요하실 때는 혼자서 고민하지 마시고 꼭 전문가를 찾으시도록 부탁드리고 싶습니다. 물론 제게도 전화주셔도 좋구요.

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