아리조나 타임즈


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경제뉴스를 들을 때마다 제일 많이 언급되는 얘기 중에 하나가  Federal Reserve (The Feds, 연방준비제도. 사진은 의장 자넷 옐런)의 금리인상 여부입니다. 미국의 기준금리 인상이 개인뿐 아니라 전 세계 경제에 미칠 파장이 클 수 있기 때문에 모두들 촉각을 곤두세웁니다. 그렇지만 금리인상이 실제로 우리에게 어떤 영향을 주는 것인지를 판단하기는 쉽지가 않습니다. 

금리가 오르면 나의 집값이 떨어지는 것인지, 금리가 오르기 전에 서둘러 집을 사야하는 것인지 등을 어떻게 판단해야 할까요?

2008년 12월이후부터 지금까지 초저금리 (0-0.25 %)를 유지해온 미국이 기준금리를 인상할 것이라는 예고는 이미 수개월 전부터 있어 왔습니다. 경기를 살리는 부양책으로 사용되었던 저금리 정책을 앞으로 계속 유지할 수 없는 상태입니다. 

노동시장이 개선세를 보이고 있고 (미국 노동부 자료에 따르면 올 8월 미국내 실업률은 5.1%인데 이는 미연준이 완전고용이라고 보는 5.2-5.5 %보다 낮은 수치입니다.) 물가상승의 기미가 보임에 따라 연준은 올해 금리인상을 시작할 것이라고 하였습니다. 그러나 그것도 현재는 불투명한 상황입니다. 현재 중국을 비롯하여 세계의 경제성장이 둔화된 상태이고 금리인상의 근거가 될 미국 경제지표들 역시도 엇갈린 방향을 가리키고있기 때문입니다. 

이런 상황 가운데 금리인상이 부동산에 어떤 영향을 미치게될 지 알아보도록 하겠습니다.

금리가 오르면 페이먼트가 늘고, 수요가 위축되며 이로 인해 가격이 폭락할 것이라는 우려를 하게됩니다.  그럴까요? 답은 '아니다' 입니다.

연준의 금리인상을 바로 모기지 이자율 상승으로 생각하는 분들이 많은데 실제로는 그렇지 않습니다. 모기지 이자율은 기준금리 변동에 따라 움직이는 것이 아니고 연방 재무부가 발행하는 10년 만기채권 이자율에 연동되어 있기 때문입니다. 

크레딧카드, 학자금 융자 그리고 모기지 중에서도 변동금리 상품 (Adjustable rate) 의 이자율은 연준의 금리상승의 영향을 직접적으로 받게 됩니다. 이들 금융상품들이 프라임 이자율과 연동되어 있기 때문인데, 프라임 이자율이란 기준금리와 직접적으로 연결이 되어 있는 것입니다.

이에 반해  30년 혹은  15년 고정금리(Fixed rate)는 주로 10년 만기재무 부채권 이자율과 연동되어 있습니다. 이는 초 단기금리가 아닌 장기융자 기금의 수요와 공급, 특히 예상물가 상승률에 따라 고정금리가 변한다는 것을 뜻합니다. 현재처럼 물가 상승률이 낮고, 향후 경제성장에 대한 각계의 견해차가 크다면, 금리가 인상되어도 30년 고정 모기지금리는 오히려 떨어질 수도 있습니다. 금리인상이 성장에 찬물을 끼얹어 물가가 하락할 것이란 우려가 장기금리를 낮출 수 있기 때문입니다. 

과거의 예를 들어 조금만 소개하도록 하겠습니다. 주택시장이 가장 뜨거웠던 2004년 6월부터  2006년 7월까지에도 30년 고정금리와 금리인상은 궤적을 달리했습니다. 연방기금 금리는 이 기간 1%에서 5.25%까지 가파르게 올랐지만 30년 고정금리는 6.29-6.76%로 거의 변화가 없었습니다. 게다가  2004년 10월의 30년 고정금리는 5.72%로 금리인상 시점보다 0.57%가 떨어졌다는 점을 기억할 필요가 있습니다. 이때 연준의 금리인상은 초기엔 고정모기지 금리를 되려 낮추거나 혹은 거의 영향을 미치지못할 수 있습니다.  금리인상 속도가 완만하다면 그 가능성은 더욱 커집니다.

모기지 이자율이 연말쯤에  4% 중, 후반대로 오른다 하더라도 이정도 이자율은 역사적으로 본다면 여전히 아주 낮은 수준이라고 할 수 있습니다.

현재의 주택시장은 투기세력보다는 실수요자들 중심으로 수요와 공급에 의해 움직이고 있습니다. 이자율이 오르면 바이어들의 주택구입이 잠시 주춤할 수 있지만 이로 인하여 부동산시장에 큰 변화가 있을 것으로는 생각하지 않습니다. 정확한 시장분석은 기준금리 인상후 2-3개월정도는 지나야 가능할 것으로 진단합니다. 

부동산 전문가로서 보아온 일들중 가장 경계해야 할 점은 분위기에 휩쓸린 감정적 선택입니다. 자신의 상황에 맞는 선택을 올바르게 할 수 있도록 사전에 충분히 공부하시거나 전문인의 도움을 받는 것이 바람직하다고 말씀드리고 싶습니다. 


문의 : 602-570-8074

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