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지금 현재 계속 내고 있는 집의 월페이먼트를 억지로라도 내야 하나 아니면 연체를 해야 하나 고민에 빠져있는 한 고객의 고민내용입니다. 이번 달의 페이먼트를 내지 않으면 연체가 시작이 된다 하더라도 일단 생활자금은 조금은 여유있게 돌아갈 수 있고, 이번 달의 페이먼트를 억지로라도 내어야 한다면 집의 경제사정은 여전히 빡빡할 것이며, 지금은 억지로 페이먼트를 내기는 하더라도 앞으로 1년이내에 페이먼트를 내지 못할 일이 발생될 것 같아 걱정이 많은 케이스입니다. 이럴 때는 어떻게 해야 좋을지, 또한 앞으로 다가올 4월에 내야 하는 주택세금(Property Tax)은 내야 할지 내지 말아야 할지 고민이 큽니다. 지금도 이렇게 고민하시는 분이 참 많습니다. 

이렇게 생각하고 판단하시면 됩니다. 만일 향후 2년 정도 이내에 현재 내고 있는 집의 페이먼트를 내지 못하고 집을 포기해야 할 것 같다는 생각이 들면 일단 지금부터 당장 지불해야 할 올해의 주택세금(Property Tax)를 일단 내지말고 한번 더 생각해 보시기 바랍니다. 주택세금을 제때에 내지 못하면 일단 10% 연체벌금과 적절한 이자율의 연체이자가 붙습니다. 그러나 그 이자는 그리 큰 금액이 아닙니다. 보통 3, 4년 정도까지는 연체를 하고 난 뒤에도 이를 한꺼번에 갚지 않으면 그 때 이의 권한을 갖고 있는 지방정부가 경매를 통하여 집을 처분하고 그 주택세금을 회수하게 됩니다. 그러니까 주택세금은 그 정도의 기간까지는 연체를 하여도 지금 현재 당장 정부에서 나의 집을 경매에 넘기지는 않는다는 이야기도 됩니다. 그렇게 3, 4년을 지내다가 본인의 경제사정이 다시 회복이 되면 그때 연체이자와 주택세금을 모두 지불하고 깨끗하게 원상회복을 시키면 될 것입니다. 그러나 향후 2년 이내에 자신의 경제사정이 다시 회복이 되지 않는다고 하면 그 때 숏세일 또는 다른 방법으로 집을 포기해야 합니다. 그 때를 위해서라도 주택세금은 일단 보류하는 것이 좋습니다. 만약 미리 주택세금을 내어 버리고, 차후 2년 이내에 더 어려운 일이 생겨서 집을 포기하는 일이 생기면, 지금 내어버린 주택세금이 정말 아까울 것입니다. 그 때 숏세일이나 포클로져, 또는 파산(Bankruptcy)등으로 집을 넘겨주게 되면 지금까지 내지 못했던 주택세금(Property Tax)는 모두 집과 함께 사라집니다. 집을 넘겨 주고 난 뒤에는 현재의 나 자신에게 따로 따라오지 않습니다. 집과 함께 사라집니다. 

요즈음의 주택세금의 연체에 대해서는 몇가지 특이한 사항들이 보입니다. 요즈음 같이 숏세일과 차압주택 등이 대세인 상황에서, 주택세금이 일단 한 두 차례 밀리게 되고 숏세일 등으로 페이먼트까지 밀리는 상황이 되면 1차 대출금을 가지고 있는 모기지은행에서 이 주택세금을 집주인 대신 정부에 미리 내어주고 있는 사례들이 많이 보입니다. 1차 모기지 은행에서는 이 집이 숏세일로 처리되든, 경매가 되어 차압처리가 되든, 자기 은행에서 가지고 있는 대출채권보다 주택세금채권이 우선순위로 되어 있기 때문에, 여하한 상황으로 이 집이 처리가 되더라도, 우선 은행이, 제일 먼저 주택 세금을 먼저 처리하여 정부에 지불하여 주어야 합니다. 그러니 울며 겨자 먹기로 집주인 대신 밀린 주택세금을 지금 먼저 정부에 그냥 갚아주는 것이 오히려 나중에 연체이자나 연체벌금을 피하는 길인 셈이니까 이것이 조금이라도 자기들이 손해를 덜 보는 길이라고 생각하는 것입니다. 

그 다음, 1차 페이먼트는 내고 2차 페이먼트를 내지 않으면 어떻게 될까? 일단 어느 쪽이든 페이먼트가 연체가 되면 2,3개월 이내로 곧 크레딧이 금방 큰 폭으로 떨어지게 되어 거의 550점에서 580점 정도의 수준으로 떨어집니다. 1차 페이먼트만 내고 있으면 현재 나의 집은 NOD(Notice of Default, 연체등기, 또는 NOT(Notice of Trustee's Sale, 경매통지)를 받지 않는다고 생각하시면 안됩니다. 간혹 일부에서 생각하기로, 2차 은행에만 돈을 안내고 연체가 되면 크레딧을 떨어지더라도 집이 팔리거나 집을 내줘어야 하는 경우는 생기지 않는다고 생각하실지 모릅니다. 그러나 2차 은행에서 살펴보아서 집을 처분해서 1차 빚을 갚고도 2차 자기 은행의 빚도 어느 정도 넉넉히 남은 돈을 받을 수 있다고 생각하면 2차 은행도 집을 처분할 수 있습니다. 즉, 1차 은행대출금이 얼마 남지 않았거나 집의 가치보다도 1차 은행의 대출금이 현저히 작을 경우에, 또는 1차 대출금에 비해 2차 대출금이 상당히 많을 경우에는 2차 은행에서도 그 집을 경매에 부칠 수 있습니다. 

유신애(콜드웰뱅커)  602-615-0222

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