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커다란 변화가 있는 것은 아니지만, 그래도 과거에 비하면 Short Sale이 빠르게 진행되고 있습니다. 모기지은행들의 Short Sale에 대한 태도 변화에는 몇 가지 이유가 있습니다.


첫째, 모기지은행이 Foreclosure를 통해 보유하고 있는 부동산이 너무 많아졌습니다. 한꺼번에 시장에 내 놓을 경우, 또 다시 부동산가격 하락을 부추길 것이라는 예측도 있습니다만, 시장상황을 살펴가며 순차적으로 시장에 내 놓을 것이라는 것이 저의 전망입니다. 분명코 모기지은행이 Short Sale을 지연시킴으로 인한 혜택도 있었지만, 그렇다고 Foreclosure를 통해 부동산을 보유하고자 하니, 자금회전이 되지 않아 자금흐름에 문제가 발생했습니다. Foreclosure를 피해야 할 분명한 이유, Short Sale에 더 협조적이어야 할 이유가 되겠습니다.

둘째, Foreclosure를 통해 보유하고 있는 부동산을 관리 및 처분하기 위한 부대비용이 너무 많이 지급되고 있습니다. 모기지은행이 보유한 부동산을 정리하기 위하여 추가로 지출해야 할 비용이 주택 한 개당 평균 $50,000에 달합니다. 부동산가치 하락에 의한 손해는 별도입니다. Foreclosure를 피해야 할 분명한 이유, Short Sale에 더 협조적이어야 할 이유가 되겠습니다.

셋째, 모기지은행이 보유하고 있는 부동산에는 아무도 살고 있지 않기에, 사회적인 문제로 대두되었습니다. 절도, 파손 등 범죄의 표적이 되는 것은 물론이고, 범인의 은닉처로 사용되는 등, 예상치 못한 또는 모기지은행이 감당하기에는 다소 벅찬 문제들이 발생하게 되었습니다. 또 다른 Foreclosure를 피해야 할 분명한 이유, Short Sale에 더 협조적이어야 할 이유입니다.

넷째, 역사적인 Robo-signing settlement로 인해, Short Sale을 촉진할 만한 재원이 마련되었습니다. 물론 Portfolio Loan을 우선 처리할 것으로 예상되지만, 과거와 달리 모기지은행이 Short Sale에 대해서 더욱 협조적으로 바뀔 이유는 분명해졌습니다.

다섯째, 모기지은행이 부실 부동산을 정리할 필요가 있다는 사회적 분위기가 조성되었습니다. 결과적으로 주요 모기지은행의 은행장들이 교체되었으며, 새로이 선임된 은행장들은 본인들의 업무성과를 돋보이게 하기 위하여, 부실자산정리에 많은 노력을 할 것으로 기대합니다.


은행장 역할하기 쉽지 않지요? 복합적이고 유기적인 은행 경영은 잠시 접어두고, 다시 매월 모기지 납부가 버거운 소비자의 입장으로 돌아가지요. 

남들이 하니까 하는 Short Sale이 아니고, 왜 Short Sale이 필요한지에 대한 정확한 검토가 필요합니다. 개인마다 사정이 다르고, 모기지은행마다 사정이 다르기에, 경험 많은 전문가와 상담 후 의사결정하시기를 권합니다.

모기지은행의 Short Sale승인이 빚의 탕감이 아니고, 주택이 담보가격 보다 낮은 가격에 거래가 되더라도 담보권설정해지에 동의한다는 것이라고 지난 주에 강조한 바 있습니다. Short Sale 승인시 빚의 탕감까지도 확실하게 요구하는 것이 중요하다고 봅니다. 특히, 주택을 담보로 2개 이상의 융자를 받은 경우에도, 1차 및 2차 모기지 모두 빚을 탕감받는 것으로Short Sale 승인이 이루어질 수도 있습니다. 경험많은 전문가와 상담하세요.

Short Sale로 주택을 정리하는 과정에서 모기지은행으로 부터 빚을 탕감받는 부분까지 합의가 되었다면, 모기지은행은 자신들의 손해보는 금액은 상대적으로 주택을 보유하던 개인의 소득이라며, 개인 소득에 관한 자료(IRS 양식 1099)를 IRS 및 주택보유개인에게 보냅니다. 1099에 표기된 소득이 어떤 경우에 면세가 되고, 어떤 경우에 과세가 되는지 꼭 확인하세요. CPA와 미리 상담하시기를 권장합니다.

Short Sale로 주택을 정리하는 사람의 경우, 주택을 판매하는 과정에서 아무런 금전적인 지원이 없는 것이 일반적입니다. 정부가 이사비용을 $2,000~$3,000을 지원하는 HAFA Short Sale도 있지만, 정부가 요구하는 요건을 구비하는 것이 중요합니다.

HAFA Short Sale이 아니면, 아무런 금전적인 지원이 없는 것이 일반적인 Short Sale인 것으로 알고 있는데, 최근 모기지은행에 따라서는 $20,000~$30,000까지도 지원하면서 Short Sale을 승인하는 경우가 있습니다. 

다음 주에 파격적인 Short Sale지원내용을 싣겠습니다.

Short Sale은 꽤나 긴 시간이 소요되는 부동산거래입니다. 각 절차마다 전문가의 도움이 많이 필요하다고 봅니다. 꼭 경험많은 전문가와 상담하세요. 

미국 선거권을 잘 행사해 주세요. 주류사회로 들어가기 위한 지름길입니다. 제가 하는 보잘 것 없는 주류사회를 향한 로비마저도 여러분의 선거권 행사가 정말 커다란 힘이 됩니다. 투표 꼭 하세요. 


Michael Jung (정 철)

Real Estate Broker 

[email protected]  (602)481-9002

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