아리조나 타임즈


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집 살 계획을 갖고 계신 분들이 먼저 알아봐야 하는 일들과 집을 사는 과정이 어떻게 진행되는지에 대해 이번주와 다음주에 걸쳐 정리해 보도록 하겠습니다. 


1. Pre-Qualification

집을 사기로 마음을 먹으셨다면 본인이 얼마까지의 집을 살 수 있는지에 대해 먼저 확인해야 합니다. 먼저 크레딧 내용을 살펴 보는 것을 시작으로 본인의 재정 상태를 확인해야 합니다. 크레딧 리포트에 생각지 못했던 문제들이 나타나는 경우가 많기 때문에 그런 경우에 미리 문제를 교정해야 합니다. 온라인으로 본인의 크레딧을 직접 뽑아 볼 수도 있지만 어차피 융자를 얻으실 것이라면 융자 전문가를 통해 시작하시는 것이 좋습니다. 

융자 전문가와의 상담을 통해 본인의 재정 상태(크레딧 스코어, 자산, 수입 등)에 따라 어떤 조건으로 얼마까지의 집을 살 수 있는지를 계산해 줍니다. 이런 내용을 Pre-Qualification Form 이라는 서류에 적어 마음에 드는 집을 찾았을 때 오퍼와 함께 셀러에게 보내는 것입니다. 그렇기 때문에 집을 살 계획을 갖고 계신 분들에게 융자 전문가와의 만남을 통해 Pre-Qualification을 준비하시도록 먼저 안내해 드립니다.

이런 과정을 통해 바이어는 얼마까지의 집을 살 수 있는지, 매달 주거비로 지출하는 금액은 최대 얼마까지인지 등을 알게 되고 이 금액을 기준으로 리얼터와 집을 찾게 됩니다. 


2. 집 찾기와 오퍼

요즘 대부분의 바이어들은 먼저 온라인으로 매물을 검색 하십니다. 그러나 부동산 에이전트가 하는 역할을 인터넷이 대체할 수 없기 때문에 좋은 에이전트를 찾는 것이 중요합니다. 지역의 특성, 앞으로의 전망, 학군, 가족들의 필요 등의 여러 조건을 만족시키는 집을 찾으면 오퍼를 작성하는데, 이때 얼마에 오퍼를 쓸 지를 결정하기 위해 집중적으로 시세를 파악해야 합니다. 어떤 바이어든지 매물가격(리스팅 프라이스) 보다 더 싸게 오퍼를 넣고 싶은 것이 인지상정이지만, 그 집의 객관적인 시세를 먼저 분석하고 분석한 자료를 갖고 가격을 정해야 합니다.  Pre-Qualification Letter와 함께 제출된 오퍼를 셀러가 받아 본 후 받아들이거나, Counter Offer를 보내와 가격 흥정을 하거나, 아니면 오퍼의 낮은 가격 때문에 거절하는 경우가 생기게 됩니다.


3. 에스크로(Escrow)가 들어가기 전 후

(에스크로란 중립적인 제삼자를 설명하는 용어로 부동산 구매 계약서에 명시된 대로 문서와 자금을 처리하고 거래 종료를 위한 작업을 하는 중재 행위로 아리조나에서는 타이틀 회사가 이 일을 하게 됩니다.) 

계약이 이루어지면 바이어의 에이전트는 계약서(Purchase contract)를 타이틀 회사에게 보내고 타이틀 회사는 에스크로를 열기 위한 작업을 시작하며 바이어에게 계약금을 보내도록 안내합니다. 계약금 (Earnest Money) 을 예치해야 하는데 계약금은 보통 오퍼 가격의 2-3% 정도를 내게 됩니다. 계약금이 너무 적으면 셀러 입장에서 바이어가 집을 사는데 별로 심각하지 않다고 생각하여 불리하게 작용할 수 있습니다. 계약금은 타이틀 회사의 구좌에 예치하게 되고, 나중에 다운페이먼트의 일부로 쓰이게 됩니다. 타이틀 회사는 바이어가 계약금을 보내도록 안내합니다. 계약이 성사되고 에스크로를 열게되면 3 Business Day 안에 계약금을 보내야 합니다.


4. 에스크로 진행중 

- 에스크로가 열리면 사려고 하는 집의 타이틀에 법적으로 문제가 없는지, 그 집을 담보로 걸려 있는 저당(Lien)은 없는지 등에 대한 조사를 하는 Preliminary Title Report, HOA 가 있는 집의 경우 동네의 rule 들이 들어있는 CC&R 등을 보내오게 되고 바이어는 그런 서류들을 꼼꼼히 확인해야 합니다.  

- 셀러가 그 집에 대한 여러가지 정보를 가르쳐 주는 SPDS(Sellers Property Disclosure Statement)를 보내오는데 그 서류도 꼼꼼히 확인해야 합니다. 

- 그리고 계약이 이루어 진 뒤 10일 동안 Home Inspection 을 하여 그 집의 상태를 조사한 후, 부동산 에이전트의 도움을 받아 셀러에게 수리 요청 목록을 보낼 수 있습니다. 

- 감정 (Appraisal)  융자를 얻는 경우는 반드시 감정을 받게 되어 있는데 감정이 제대로 나왔는지를 확인해야 합니다. 감정에 드는 비용과 Inspection 에 관한 비용은 모두 선불로 바이어가 지불해야 합니다. 

 

문의 : 602-570-8074

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