[유신애 부동산 스토리] 주택매매 절차에 필요한 서류들 리스팅 계약서

집을 사고 팔다 보면 수십 장에 달하는 각종 서류에 서명을 하셔야 합니다. 셀러와 바이어가 공동으로 서명하는 서류가 대부분이고 별도로 서명하셔야 하는 서류도 많습니다. 그런데 서명하는 서류의 내용은 커녕 이름조차 기억하기 힘들지요. 서류별로 차이가 있지만 한 장짜리부터 10여 장이 넘는 서류도 수두룩하기 때문입니다. 일부 서류는 법적 효력이 있는 서류들로 서명을 하는 순간 법적인 책임도 뒤따릅니다. 따라서 서명 전 서류의 내용을 철저히 이해하셔야 주택거래가 원활해질 뿐만 아니라 불필요한 법적 분쟁도 막을 수 있겠습니다. 

첫 번째 서류로는 집을 팔 때 작성하셔야 하는 서류부터 알아보겠습니다.

(1) 리스팅 계약서

(Residential Listing Agreement)

 셀러가 부동산 중개인에게 주택판매를 위임할 때 작성되는 서류로 리스팅 형태에 따라 크게 ‘에이전시'(agency)와 ‘독점'(exclusive) 리스팅 등으로 나뉘며 이중 독점 리스팅 계약서가 흔히 사용됩니다. 리스팅 계약서는 명칭대로 계약서이기 때문에 서명 뒤 법적 구속력이 발생하므로 서명 전 충분한 이해가 필요합니다.

리스팅 계약서의 주 내용은 계약을 맺는 주체와 판매대상 주택정보, 계약기간, 중개 수수료 조건, 매물 홍보절차, 분쟁 때 해결절차 등입니다. 리스팅 계약서는 셀러와 부동산 중개인 간 체결되는 계약으로 양측이 주체가 된다. 주택 소유주인 셀러가 중개인에게 판매 위임권을 제공하는 형태로 리스팅 기간은 대개 3~6개월간이 흔한 계약기간이고 계약 만료일 오후 11시59분에 계약이 종료됩니다.

리스팅 계약서에는 판매가 위임되는 주택의 정확한 주소와  주택정보를 기재해야 하며 셀러가 판매의사가 있는 주택항목도 별도로 기재할 수 있습니다. 대개 주택 건물에 반영구적으로 부착된 시설은 판매항목에 포함되지만 부착되지 않아 쉽게 분리되는 개인재산 품목은 제외되는 것이 일반적입니다. 추후 혼동을 막기 위해서 판매항목에 포함되지 않는 시설이나 물품을 기재해 두면 좋습니다.

리스팅 계약서에서는 주택판매의 대가로 지불되는 중개 수수료 내용도 명시됩니다. 아리조나 등 대부분의 주에서 수수료는 법으로 규정해 놓고 있지 않는 대신 셀러와 중개인 간 합의에 의해 결정하도록 되어 있습니다. 아리조나주에서 일반적인 수수료는 주택 거래가의 5~6%선이다. 중개 수수료는 이처럼 거래가의 일정 비율로 지불되기도 하고 아예 정확한 금액을 기입해 정할 수도 있습니다. 수수료는 리스팅 계약기간에 주택 매매가 완료될 경우 지불돼야 하지만 리스팅 기간이 끝난 뒤에도 지불 의무가 남을 수도 있어 주의가 필요합니다.

주택이 팔리지 않고 리스팅 기간이 만료됐거나 중도에 취소됐을 경우 이 기간에 오퍼를 제출한 바이어, 또는 에이전트가 대동해 직접 집을 보고 간 바이어가 있는 경우입니다. 만료 또는 계약 취소 후 3일 내에 리스팅 에이전트가 해당 바이어 리스트를 서면으로 제출하면 셀러는 양측이 합의한 기간(대개 90~180일) 동안 해당 바이어와 주택구매 계약을 맺을 수 없습니다. 만약 바이어와 주택 합의된 기간에 매매가 이뤄지면 셀러는 기존의 리스팅 에이전트에게 당초 약속된 수수료 금액을 지불해야 하는데 일종의 셀러의 ‘뒷거래’를 방지하기 위한 조항으로 볼 수 있습니다.

* 제가 쓰는 칼럼 내용들은 케이스마다 다를 수 있습니다. 

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유신애(콜드웰뱅커)  602-615-0222