[유신애 부동산 스토리] 투자는 신중하게
한국인들은 급합니다. 언제나 그렇듯이 빨리빨리 움직이고 저만치 앞서가지요. 이런 점은 부동산 시장에서도 여지없이 반영되어 가격이 가파르게 오르며 새 집 분양에 불이 붙었을 때에도 한국인들이 먼저 몰렸고 반대로 가격이 떨어질 것이라는 말이 돌기 시작할 때 역시 한국인 바이어들이 먼저 썰물처럼 빠져 나가는 듯 싶었습니다. 한국인들의 부동산에 대한 집착 역시 또한 유태인들 다음으로 대단하지 않을까 싶습니다. 이런 성향 덕분에 남의 땅에 와서 살고 있는 우리 많은 한국인들이 경제적으로 뒤지지 않는 삶을 살고 있기도 합니다.
그러다보니 삼삼오오 모였을 때 자연스레 대화가 부동산에 관한 쪽으로 흐르게 되고 종종 재미있는 광경이 연출되곤 합니다. 이런 경우 투자전문가(?)가와 같은 사람이 한 명 정도는 꼭 끼어있어서 부동산시장의 향후 움직임에 대한 예상을 장황하게 늘어놓기 마련인데 문제는 마치 가격이 하루 아침에 절반정도 뚝 잘리기라도 할 것처럼 종말론적인 의견이 대부분입니다. 또 이중 한 두 명은 귀가 얇아서 그런 말에 흥분하기도 합니다. “큰일이다..우리도 집 팔고 렌트나 들어갈까?” 등등…그리고 나머지 한 두 명은 긍정도 부정도 아닌 무반응이기도 합니다. 이 경우 아예 부동산에 관심조차 없든지 아니면 남의 말에 귀 기울이지 않는 나름대로의 고집형입니다. 단적인 예일수도 있겠으나 이중에서 과연 실제로 투자를 해서 큰 재미를 보는 케이스는 누가 될까요?
고집형인 경우가 많습니다. 내가 많은 걸 알고 있다고 생각하는 경우도, 남의 말에 쉽게 휩쓸리는 경우도 실전에서는 고배를 마시기 쉽습니다. 오히려 남이 뭐라고 하든지에 상관없이 무조건 따라하지 않고 신중하게 자기 나름대로 판단분석하고 움직이는 사람들 중에 투자에서 큰 이익을 얻는 케이스를 많이 봅니다. 가격이 오를 때든 내릴 때든 부동산 시장은 어느 각도에서 보느냐에 따라 항상 투자의 기회는 열려 있습니다.
특히 probate이나 foreclosure, short sale 등에 관심을 가져보는 것도 좋겠습니다.
숏 세일은 말 그대로 셀러가 집을 팔아야 하는 상황에서 융자 상환금의 밸런스가 높아서 집을 팔아서 비용을 공제한 후에 pay off하기에도 모자라는 경우입니다. 이 때 은행에서 approval을 받아서 융자 밸런스보다 더 적게 남기고 팔게 됩니다. 하지만 은행에서는 손해액수가 어느 정도 미만일 때만 허락을 할 것이므로 시세보다 아주 큰 차이가 날 만큼은 아니고 약간 싼 정도라고 보면 됩니다.
probate 의 경우는 상속받은 매물을 파는 경우인데 일단 매물을 마켓에 내놓고 오퍼를 받은 후 그 조건대로 팔아도 좋다는 court approval을 받아야 합니다. 이 때 은행융자를 받아서 사는 것은 협상에 의해 가능하지만 법정에서 허락을 받기까지의 소요기간이 약 30일이 걸리므로 대부분은 캐시 오퍼를 선호합니다. 또 한가지 유의할 점은 오퍼가 받아들여져서 법정에서 허락을 받은 직후에도 제 3의 바이어가 끼어들어서 더 높은 가격을 제시해 빼앗길 수 있다는 점입니다.
foreclosure, 즉 차압은 첫째, 모기지 상환금이 2-3개월 정도 연체되었을 때 은행에서 NOD (Notice of Default)를 해당 카운티에 등록하게 되는데 이 시점에서 집주인과 직접 협상을 통해 살 수 있는 방법; 둘째, 실제로 차압절차를 은행에서 시작하고 경매에 부치는데 이 때 법원에 가서 경매에 참여해서 사는 방법; 그리고 만약에 경매에서 팔리지 않아서 REO (Real Estate Owned)로 은행소유가 된 매물을 사는 방법 등이 있습니다. 이 때 마지막 경우를 제외하곤 cash 협상만 가능하다고 봐야 합니다. 또 다른 주의할 점은 집을 담보로 한 모르는 융자가 있지나 않은지, 그 집의 명의에 관한 조사를 철저히 해야 하고, 이 집의 시세가 얼마나 되며 컨디션과 로케이션 등을 제대로 파악한 상한가를 아는 것이 중요합니다.
시세에 관한 것은 웹사이트 www.zillow.com 에 들어가서 주소만 입력하면 상당히 자세하고 근접한 시세를 알 수 있습니다. 그러나 이것도 데이터로만 파악할 수 있는 한계가 있으므로 그 지역에서 활동하는 에이전트에게 좀더 자세하고 실제적인 조언을 구하는 것도 좋은 방법이라고 하겠습니다.
* 제가 쓰는 칼럼 내용들은 케이스마다 다를 수 있습니다.
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유신애(콜드웰뱅커) 602-615-0222