[유신애 부동산 스토리] 바이어로부터 복수오퍼를 받았을 때는?
집을 파시려고 마켓에 내놓으면 그 집을 마음에 들어 하는 바이어가 원하는 가격, 조건들을 오퍼로 써서 보냅니다. 요즈음엔 복수 오퍼를 받는 경우도 많지만 모든 셀러들이 복수 오퍼를 받는 것은 아닙니다. 오퍼를 딱 하나 받았는데 내가 받고자 했던 가격이 아니라면 받아야 하나, 결정을 내리시기 힘들었던 분들도 계실겁니다. 많은 경우 더 좋은 걸 기대하며 오퍼를 거절하고 나서 그 다음에 들어 온 오퍼가 그것만도 못할 때가 많습니다. 복수 오퍼일 경우 많은 셀러들이 무조건 한 푼이라도 더 내겠다는 바이어에게 주겠다고 합니다. 그러나 기억하셔야 할 것은 Full price나 Over Price로 오퍼를 넣는 바이어들은 상대적으로 다른 조건이 약할 수도 있다는 사실입니다.
예를 들면 다운페이가 적거나, 자기 집을 팔아야 하는 조건이 붙거나, 아니면 크레딧이 약한 바이어의 경우 가격으로 메이크업을 하려 하기 때문입니다. 다운페이가 많으면 그 만큼 융자도 감정도 쉬워진다는 점, 자기 집을 팔아야 하는 경우라면 한 마디로 설명할 수 없는 많은 위험요소들이 곳곳에 깔려있다는 점, 크레딧이 약한 경우 융자에서 애를 먹이게 되면 그것처럼 골치아픈 것도 없습니다. 돈 몇천 불 더 받으려다가 넘어야 할 고개가 스물도 넘고, 거기다 에스크로가 부득이하게 깨져버리면 원위치로 돌아가서 다시 시작을 해야 합니다. 복수오퍼일 경우는 들어온 오퍼들 중 좋은 조건만 뽑아서 복수로 카운터 오퍼를 내보내는데 셀러는 좀 더 느긋하게 대응할 수 있어서 좋습니다. 바이어의 크레딧 점수, 다운페이먼트의 확인, 또 집이 시세보다 높게 팔리는 경우 감정가가 모자라게 나올 때 바이어가 차액을 감수할 능력이나 뜻이 있는지, 자기 집을 팔고 사는 바이어일 경우 자기 집이 이미 마켓에 나와서 에스크로가 현재 진행중인지 등등, 복합적인 비교가 필요합니다. 그렇게 해서 오퍼가 받아들여지고 에스크로가 열리면 이제부터 본 게임 시작입니다. 조정과 조율, 밀고 당기는 줄다리기의 연속. 그중에도 바이어가 이것 저것 고쳐달라고 하는 보수요구는 귀찮은 게 사실입니다. 어디까지 양보해야 한다는 선은 사실 없습니다. 셀러, 바이어 모두 적당한 선에서 수용을 하는 것이 바람직합니다. 셀러는 고쳐주는 게 귀찮으면 바이어에게 크레딧을 주는 방법도 있고 안 고쳐주겠다고 버틸수도 있으나 바이어 입장에서는 깨겠다고 할 수도 있으므로 상황을 봐서 에이전트와 상의해서 적당한 합의에 이르는 것이 모두에게 좋겠습니다. 그리고 가장 중요한 한 가지 짚고 넘어 갈 것이 디스클로져(disclosure)에 관한 부분입니다. 셀러는 자기가 아는 한도 내에서 집에 관해서 물질적 영향을 끼칠 수 있는 모든 사실을 바이어에게 밝혀야 합니다. 5년 이내에 보험청구를 한 적이 있는 지, 집에 큰 재해가 있었는지, 누가 3년이내에 사망한 적이 있는지 등등. 이 때 주의할 것은 사실만을 말하면 된다는 것입니다. 불필요한 개인적 의견은 배제하셔야 합니다. 예를 들어 재해가 가벼운 컨디션이었다거나 심각한 수준은 아니었다는 식의 사실 이외의 의견은 주의해야 합니다. 괜히 긁어 부스럼격으로 소송에 휘말릴 위험이 더 높아질 수도 있습니다. “6개월 전에 2층 화장실 변기에서 물이 샌 적이 있다”라고 단순하게 사실만을 말하고 바이어가 자세한 질문을 해오면 보수하는데 얼마가 들었고 그 뒤로는 새지 않았다든가 하는 정도의 설명이면 충분합니다. 만약 어떻게 고쳤는지에 대한 invoice 등의 서류가 있다면 더욱 좋습니다.
집을 팔고 넓은 집으로 가셔야 해서 파시는 분들도 있고, 다운 사이즈로 작은 집을 사셔야 하는 분들도 계십니다.
요즈음 길을 다니다 보면 새 집을 분양하는 싸인들을 쉽게 볼 수 있습니다. 새 집을 분양받아서 사시게 되면 짓는 기간이 5개월 내지 6개월이 걸리는 점이 있지만 새 집은 빌더에서 주는 1년 full warranty 와 10년 structure warranty 덕분에 그저 전화 한통이면 해결됩니다. 새 집이 아닌 경우는 피해가 적으면 내 주머니에서 고스란히 수리하고 큰 피해면 보험 청구를 하는 방법을 취하셔야 합니다. 참고로 보험 청구 기록은 5년간 기록에 남으므로 신중한 판단이 요구됩니다. 올 봄의 마켓 사정을 한마디로 표현하면 “매물 절대 부족”입니다.
* 제가 쓰는 칼럼 내용들은 케이스마다 다를 수 있습니다.
상담을 원하시면 언제든지 문의 전화 주세요.
유신애(콜드웰뱅커) 602-615-0222