[유신애 부동산 스토리] 좋은 조건의 융자를 받으려면

이번 주는 좋은 조건의 이자율로 융자를 받을 수 있는 조건에 대해 말씀드리겠습니다. 

Loan 받으실 금액의 (new loan monthly mortgage payment + property tax + home owner’s insurance)를 계산했을 때 위의 것에 지금 현재 내고 있는 월 납부금들 (자동차 페이먼트 + 크레딧 카드 빌 + 기타 월 페이먼트) 를 다 더해서 income에 Debt Ratio (수입 대비 부채)가 45%를 넘지 않는 것이 좋습니다. 

DTI가 45% 넘어가면 이자율도 추가가 됩니다. 그리고 exception도 받아야하고 LP approval까지 받아야 합니다. 물론 credit score  720 점 이상 되셔야 하구요. 720 점 이하가 되면 그 만큼 이자율이 높아집니다. 

낮고 좋은 이자율을 받으시려면 이런 모든 조건에 해당이 되셔야만 합니다. 예를 들어, Husband & wife, 부부가 같이 융자신청을 하실 경우에 부부 중에 크레딧 점수가 낮은 점수로 융자가 진행됩니다. 아무리 아내의 크레딧이 좋을지라도 남편의 크레딧 점수가 낮으면, 남편의 낮은 크레딧 점수가 적용 되는거죠. Income 을 qualify 시키기 위해 두분이 다 들어가셔야 한다면 일단 크레딧 점수가 낮은 분 것을 적용합니다.

자영업자일 경우엔 지난 두 해의 income Tax 보고 하신 것을 평균해서 계산합니다. 예를 들어 2007년도에 $8만과 2008년도에 $10만 income을 보고 하셨을 경우, 한달 income을 $ 7,500 로 계산 합니다. 2009년도와 현재 2010년도에 훨씬 수입이 많다고 해도 4506-T / IRS Tax transcript 를 보내는 해가 2008년도이기 때문에 그 때 report하신 것이 적용됩니다. 

IRS에 Income 보고하신 연도에 해당됩니다. 혹시라도 2009 년도 income file을 하셨다면 2009년도와 2008년도 income을 평균하게 됩니다. 아주 예민한 부분이지요. Cash income은 적용되지 않습니다. Tax 보고 하신 것에만 해당이 됩니다. 론이 진행되며 끝날 때까지는, 지출을 줄이세요. 항상 current balance만 유지하시면 됩니다. Down payment 하실 것과 3-4개월치 average balance (payment 내실만한 잔고)만 있으시다면 일단은 안심 하셔도 됩니다. 그러나 balance 가 바닥까지 간다면, 꼭 문제가 될 겁니다. 모기지 론 신청자들은 융자를 신청하는 동안 빚을 늘리는 행위를 하지 말아야 합니다. 렌더들이 정한 빚 상한선을 넘게 되면 융자가 거부될 수도 있습니다. 따라서 새 집에 필요한 새 가구를 카드로 구입하더라도 일단 기다리는게 좋습니다.

렌트 주택에 사는 사람들의 73%는 “모기지를 얻기 힘들어” 주택을 구입하지 못하는 것으로 나타났습니다. 또 렌트로 살고 있는 사람들의 33%는 자신들의 “크레딧이 나빠서” 주택 구입을 엄두내지 못하는 것으로 밝혀졌는데. 이 같은 사실은 패니매가  전국의 주거 현황을 조사한 결과 드러난 것입니다.

여전히 렌트로 사는 사람들의 다수는 집을 소유하는 것이 좀 더 경제적으로 이득이라고 생각하는 것으로 나타났습니다. 단독주택을 렌트해 사는 사람들 가운데 단지 23%만이 집을 사서 사는 것보다 렌트가 낫다고 판단하는 것으로 조사됐습니다.

* 제가 쓰는 칼럼 내용들은 케이스마다 다를 수 있습니다. 

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유신애(콜드웰뱅커)  602-615-0222